*

Advies & Analyse

Column: Amerikaanse huizenmarkt doet de alarmbellen rinkelen

dinsdag 13 november 2018 15:32

Tussen 1951 en 1996 groeide het vermogen van Amerikaanse huishoudens in het hetzelfde tempo als de economie. Sinds 1996 stijgt het vermogen van Amerikanen een stuk sneller dan de economie. De crash na de internetzeepbel bracht de lijnen bijna weer samen.

Vanaf 2004 gingen de lijnen weer uit elkaar lopen. Dit keer was de oorzaak de flinke stijging van de huizenprijzen in de Verenigde Staten. De kredietcrisis bracht de lijnen van de economie en de huizenmarkt weer in evenwicht.

Groei

De Fed greep in 2009 naar de geldpers en de lijnen begonnen in de jaren daarna weer uit elkaar te lopen. Sinds 2009 is het vermogen van Amerikaanse huishoudens gegroeid met $46 bln ofwel 83%. De Amerikaanse economie is gegroeid met 44% naar $21 bln. Huishoudens hebben $25 bln te veel. Dit zit hoofdzakelijk in aandelen en huizen.

De centrale bank van de Verenigde Staten heeft drie zeepbellen gecreƫerd. Twee zeepbellen liepen er leeg en ik ben ervan overtuigd dat ook de derde gaat leeglopen. Ik heb in het afgelopen jaar meerdere columns geschreven over waarom de Amerikaanse aandelenmarkt in een zeepbel zit.

Stijging

Vandaag wil ik de andere belangrijke component behandelen van Amerikaanse vermogens en dat is de huizenmarkt. Sinds 1996 is de Case-Shiller Index, die de prijs van huizen in de Verenigde Staten weergeeft, met 150% gestegen. De huur is verdubbeld en de inflatie is met 60% gestegen. Tussen 1900 en 1996 liepen de huizenprijzen, inflatie en de huur ongeveer in lijn met elkaar. De centrale bank van de Verenigde Staten heeft door het opkopen van hypotheken de hypotheekrente lager gebracht dan ooit.

De huizenmarkt begint inmiddels te kraken in de Verenigde Staten. De voorraad van huizen die te koop staan is inmiddels gestegen naar zeven maanden. Elke keer in het verleden dat er zoveel voorraad was, gleed de Amerikaanse economie in een recessie. De aandelen van huizenbouwers, gemeten aan de hand van XHB, zijn sinds de laatste top in januari meer dan 30% kwijtgeraakt.

Er is daarnaast dit jaar twee keer een 10%-daling geweest bij de drie belangrijkste Amerikaanse indices (Dow Jones, S&P500 en Nasdaq). Dit gebeurde ook in 1973, 1974, 1987, 2000, 2001 2002 en 2008. Elke daling, behalve 1987, was in of vlak voor een recessie. Terwijl 1987 voor de beleggers ook niet echt een geruststelling is.

The post Column: Amerikaanse huizenmarkt doet de alarmbellen rinkelen appeared first on Beleggers Belangen.