Fisher Investments Nederland werpt zijn licht op de vastgoedsector
maandag 03 juli 2023 07:15
Vastgoed krijgt brede aandacht in de financiële publicaties die Fisher Investments Nederland volgt. We denken echter dat de sector, die residentiële en commerciële componenten omvat, vaak verkeerd wordt begrepen. Dit artikel biedt een beter inzicht in de realiteit van deze veelbesproken sector.
Fisher Investments Nederland weet dat vastgoed uit twee hoofdcomponenten bestaat: residentieel vastgoed (Residential Real Estate, RRE) en commercieel vastgoed (Commercial Real Estate, CRE). Zoals u wellicht vermoedt, bestaat de residentiële markt hoofdzakelijk uit huishoudens, die huizen bezitten voor persoonlijk gebruik of als belegging voor verhuur.i CRE-marktdeelnemers zijn meestal bedrijfseigenaren en investeringsfondsen die zich richten op het genereren van inkomsten.ii De CRE-component bestaat uit vijf categorieën: kantoren (40%), winkels (20%), residentiële CRE (15%), logistiek (13%), hotels en overige (12%).iii Residentiële CRE verschilt van de eerder genoemde RRE, omdat het meergezinswoningen (d.w.z. appartementen) omvat.
Vanuit het perspectief van de aandelenmarkt is vastgoed een relatief kleine sector die slechts 0,8% van de MSCI EMU, 2,5% van de MSCI World Index en 2,5% van de Amerikaanse S&P 500 vertegenwoordigt.iv De sector bestaat voornamelijk uit vastgoedbeleggingstrusts (Real Estate Investment Trusts, REIT's) en vastgoedbeheer- en vastgoedontwikkelingsbedrijven.v Ook op macro-economisch niveau is de bijdrage van de vastgoedsector relatief klein: als percentage van het bbp (bruto binnenlands product, een door de overheid berekende raming van de economische output) bedroegen de investeringen in woningen in de eurozone slechts 5,9% van de gehele Europese output in 2022.vi Fisher Investments Nederland ziet dat commentatoren hier soms consumentenuitgaven aan meubels en apparaten aan toevoegen. Maar in onze ervaring is dat dit het aandeel niet wezenlijk vergroot en ook het risico met zich meebrengt dat de impact ervan wordt overschat, aangezien een deel van die consumptie geen verband houdt met huisvesting.
Vastgoed krijgt nu vaak aandacht van financiële commentatoren die Fisher Investments Nederland volgt, vanwege de connectie met de financiële sector, en met name banken. Zo omvat de markt voor residentieel vastgoed (RRE) 33,5% van de Europese bankleningen, terwijl commercieel vastgoed (CRE) ongeveer 6% vertegenwoordigt.vii Er wordt beweerd dat de zwakte in de financiële sector kan overslaan naar vastgoed. Stijgende rentetarieven kunnen bijvoorbeeld leiden tot hogere financieringskosten, hetgeen kan wegen op de taxaties van onroerend goed. Ook wijzen recente financiële krantenkoppen erop dat door de toenemende leegstand van kantoren als gevolg van de thuiswerktrend, kredietnemers moeite kunnen hebben om hun schulden af te lossen waardoor banken opeens worden geconfronteerd met een hoge blootstelling aan CRE-leningen. Hoewel ons onderzoek suggereert dat deze zorgen overdreven zijn, illustreren ze hoe ontwikkelingen in de vastgoedsector het sentiment in de financiële sector kunnen beïnvloeden, en vice versa.
Op basis van ons onderzoek zien we in de vastgoedsector een aantal specifieke aanjagers van vraag en aanbod die we als beleggers goed moeten begrijpen. Aan de aanbodzijde bevinden zich bestaand vastgoed en nieuwbouw. De laatstgenoemde categorie is volgens Fisher Investments Nederland gevoelig voor de kosten van bouwmaterialen en arbeid. Bepalende factoren voor de vraag zijn naar onze mening maatschappelijke ontwikkelingen en individuele voorkeuren. Naar onze mening werden de hogere woningprijzen in de afgelopen jaren bijvoorbeeld voor een deel veroorzaakt door de coronalockdowns, aangezien veel mensen op zoek gingen naar een geschikte woning voor het werken op afstand.viii We denken echter dat de prijzen van commerciële kantoren in diezelfde periode juist onder druk kwamen te staan door dit soort factoren, omdat de vraag naar kantoorruimte instortte.ix
Uit ons onderzoek is gebleken dat de vastgoedsector bijzonder gevoelig is voor rentetarieven, aangezien de financieringskosten van invloed kunnen zijn op de vraag. Volgens een schatting van de Europese Centrale Bank (ECB) kan een stijging van de hypotheekrente met 1% de huizenprijs in twee jaar tijd met 5% doen dalen.x Fisher Investments Nederland denkt dat dit in 2022 het geval is geweest: door de stijgende hypotheekrente werden de kosten voor een deel van de potentiële kopers te hoog, waardoor de vraag afnam.xi Maar hieruit blijkt naar onze mening ook dat potentiële verkopers vasthielden aan hun relatief lage, verouderde tarieven waardoor het aanbod beperkt bleef, omdat ze ervoor kozen om niet te verkopen. Bovendien kan een versoepeling of aanscherping van de normen voor kredietverlening van invloed zijn op de rente die kredietnemers betalen en op de beschikbaarheid van hypotheken, wat volgens ons ook gevolgen heeft voor de vraag. We denken dat regionale bijzonderheden zoals belastingen, huurwetten, mogelijke bestemmingsregels en andere beperkingen gevolgen kunnen hebben voor zowel de vraag als het aanbod. Duitsland heft bijvoorbeeld geen belasting op de vermogenswinst op eigendommen die langer dan 10 jaar in bezit zijn, wat de verkoop kan ontmoedigen en het aanbod kan beperken.xii In het VK werden beleggers die particuliere woningen kopen om te verhuren, geconfronteerd met hogere belastingen en nieuwe regeldruk. Hierdoor werden veel woningbezitters ertoe aangezet om hun panden te verkopen. Dit draagt naar onze mening bij aan het relatief grote woningaanbod in het VK.xiii
Wij denken dat inzicht in vastgoed de besluitvorming over een beleggingsportefeuille ten goede kan komen. Ten eerste moet u niet te veel letten op allerlei verhalen over vastgoedprijzen, omdat die volgens onderzoek van Fisher Investments Nederland vaak achterlopen op de aandelenmarkten. Neem het onderstaande in overweging. Voor degenen die geïnteresseerd zijn in het beleggen in REIT's, is het belangrijk om de rentegevoeligheid ervan te begrijpen. We hebben vastgesteld dat de kosten voor het aanhouden van vastgoed toenemen naarmate de rente stijgt, wat nadelig is voor de waarde van REIT's. Naar onze mening is vastgoed dus misschien niet in trek in een omgeving met stijgende rentevoeten. In verband daarmee zou u de enquêtes van banken kunnen bestuderen, de zogeheten Senior Loan Officer Opinion Surveys, waarin zowel het aanbod als de vraag naar krediet wordt beoordeeld. Nog een voorbeeld: als het aantal nieuwbouwwoningen afneemt, kan dat volgens Fisher Investments Nederland een teken zijn dat het aanbod in de toekomst relatief beperkt zal zijn en na verloop van tijd resulteren in hogere prijzen. En gezien de blootstelling van banken aan vastgoedleningen (zie hierboven) denken we dat als banken niet in trek zijn, dit kan betekenen dat vastgoed dat ook niet is.
Volgens ons kan vastgoed een waardevolle aanvulling zijn op beleggingsportefeuilles. Inzicht in deze sector en zijn aanjagers kan de besluitvorming over een beleggingsportefeuille ten goede komen, meent Fisher Investments Nederland.
Volg ons op social media voor de laatste marktontwikkelingen en updates van Fisher Investments Nederland:
Facebook: https://www.facebook.com/FisherInvestmentsNederland
Twitter: https://twitter.com/FisherInvestNL
LinkedIn: https://www.linkedin.com/company/fisher-investments-nederland
Lees hier alle Beleggingsideeën van Fisher Investments Nederland
Fisher Investments Nederland is de handelsnaam die wordt gebruikt door de vestiging van Fisher Investments Luxembourg, Sàrl in Nederland (“Fisher Investments Nederland”). Fisher Investments Luxembourg, Sàrl is een in Luxemburg geregistreerde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (ondernemingsnummer: B228486) wat ook handelt onder de naam Fisher Investments Europe (""Fisher Investments Europe""). Fisher Investments Europe staat onder toezicht van de CSSF. Statutaire zetel Fisher Investments Europe: K2 Building, Forte 1, Third Floor, 2a rue Albert Borschette, L-1246 Luxembourg. Fisher Investments Europe besteedt sommige aspecten van het dagelijkse beleggingsadvies, portefeuillebeheer en portefeuillehandelingen uit aan gelieerde ondernemingen.
Dit document bevat de algemene visie van Fisher Investments Europe en dient niet te worden beschouwd als persoonlijk beleggings- of belastingadvies of een afspiegeling van de prestaties van cliënten. Er wordt niet gegarandeerd dat Fisher Investments Europe deze visie zal handhaven. Deze kan immers veranderen op grond van nieuwe informatie, analyses of heroverweging. Niets in dit document is als aanbeveling of prognose van marktomstandigheden bedoeld. Het is eerder bedoeld om een standpunt weer te geven. De huidige en toekomstige markten kunnen sterk afwijken van de hier geschetste scenario's. Bovendien worden geen garanties gegeven met betrekking tot de nauwkeurigheid van eventuele aannames gemaakt in illustraties in dit document.
i “Real Estate Markets, Financial Stability and Macroprudential Policy,” Jan Hannes Lang, Markus Behn, Barbara Jarmulska, Marco Lo Duca, ECB, 10-10-2022.
ii Ibid.
iii “Crisis Radar Falls On Fault Lines In Europe’s Commercial Property,” Chiara Elisei, Dhara Ranasinghe, Reuters, 20-04-2023. Geraadpleegd via het internetarchief.
iv FactSet, per 27-04-2023.
v Ibid.
vi Bron: Eurostat, per 08-05-2023. Investeringen in woningen als percentage van het bbp van de eurozone, 2022.
vii “EBA Thematic Note – Residential Real Estate Exposures of EU Banks: Risks and Mitigants,” European Banking Authority, 10-10-2022, en toelichting iii.
viii Bron: de Bank voor Internationale Betalingen. Gebaseerd op de prijzen van woningen in de eurozone, driemaandelijks, 31-03-2020 tot en met 31-12-2022.
ix “Europe’s Offices Eye Same Fate As NYC If Values Drop, Rates Rise,” Susan Munden, Bloomberg, 06-04-2023. Geraadpleegd via het internetarchief.
x “The Impact of Rising Mortgage Rates on the Euro Area Housing Market,” Niccolò Battistini, Johannes Gareis, Moreno Roma, ECB, 22-09-2022.
xi “Euro Area Bank Interest Rate Statistics: januari 2023,” ECB, 03-03-2023.
xii “What Is The Capital Gains Tax Rate In Germany?” Expat Tax, per 11-05-2023.
xiii “‘Lots Of Us Are Very Anxious’: Why Britain’s Buy-To-Let Landlords Are Selling,” Sarah Marsh, The Guardian, 24-02-2023.